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2025年5月危老容积奖励的时程奖励将归零,你住的地方属于危老建筑吗?本文将带你快速了解危老奖励时程、奖励项目及危老重建流程,让你能把握时程、掌握机会,争取改善老旧且存在疑虑的居住空间并获得奖励补助!
根据政府制定的「都市危险及老旧建筑物建筑容积奖励办法」,旨在激励民众积极提出危老重建计画,促进都市市容美化、确保居住安全,实现双赢局面。透过危老重建容积奖励,不仅能够确保住宅安全,同时也能够享受到增加可利用空间的好处。这项奖励主要包含了三种形式,分别是提供额外容积、放宽建筑占地面积及建筑高度限制,以及减免相关税赋等。
2020年4月17日,立法院通过了危老条例修正案,延长了最高可达基准容积10%的时程奖励措施的实施期限,并逐年进行递减。未来五年的递减率分别为8%、6%、4%、2%、1%,直至2025年5月结束。同时,政府也新增了规模奖励措施,并取消了基地合并邻地的限制条件。这意味着,危老重建面积超过200平方公尺的项目可以获得基准容积2%以上的规模奖励,并且每增加100平方公尺,可额外获得0.5%的奖励。
不过需注意的是,时程奖励和规模奖励的总和仍不得超过基准容积的10%。因此,建议有意申请危老奖励的人,应尽早提出申请,以确保能够获得更多的奖励,并更有效地利用危老重建计画。
容积奖励 |
* 时程奖励+规模奖励≦ 10% |
放宽建蔽率和高度限制 | 意味着申请者可以更弹性的使用空间,但不得超过原本的建蔽率限制,具体的放宽标准是由地方主管机关制定。 |
税赋优惠(地价税、房屋税) | 1. 重建期:全免 3. 重建后第三年:地价税恢复原价;房屋税若符合自然人且重建未转手条件,则可以续享减半优惠10年。 |
其他 | 费用补助、贷款和利息补贴 |
1. 初步确认是否符合危老的重建资格(须为合法房屋且非具有历史价值需保存之建物)并取得建筑物过半户数所有权人同意进行耐震初评。
2. 完成耐震初评,并取得全部所有权人同意后,接着向各县市政府建管单位提出危老重建计画申请。
3. 申请提交后,经建管单位审查核准,便确定危老重建计画之容积奖励额度及相关事项,申请人也可以申请相关作业费用的政府补助。
4.危老重建计画核准后的360天内,须申请建造执照和拆除执照,然后开始进行施工。
5. 当施工完成并核发使用执照后,代表重建工程结束,您将享有地价税和房屋税减半的优惠。
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延伸阅读:危老条例知多少? 5分钟搞懂危老重建条件、好处及申请办法
「建蔽率」、「容积率」究竟是什么?在买卖土地和房子、自盖或重建修缮住屋时,都常常会听到要遵守「建蔽率」及「容积率」,而法规其实随着地方不同,建蔽率、容积率规定也不太相同,但皆会牵动土地上到底可以盖多少面积、多少层楼、有多少空间可以利用,进而影响房价、地价。本文将带您快速了解建蔽率容积率的意思、计算、法规、查询方式,也将附上建蔽率容积率表格,让您一次轻松搞懂建蔽率容积率与房屋空间的关系!
建蔽率指的是「建筑物投影面积相对于建筑基地总面积的比例」,即为一块土地上有多少面积可以用于建房。
容积率指的是「建筑物的全部总楼地板面积(术语叫容积)相对于建筑基地总面积的比例」,即为一块土地上的可以盖的房子各层加总的总面积。不过建筑法规有规定建筑内的某些空间是可以不计入容积的。
虽然政府有法定的建蔽率,但为了鼓励公共建设及促进都市更新,自107年11月起,政府便放宽危老重建建蔽率,若房子被列为危险及老旧建筑物,就有机会在重建时获得较高的建蔽率,这就是所谓的「放宽建蔽率」。各县市实际建蔽率不太相同,依各县市主管机关实际订定的标准为主。
虽然政府有法定容积率,但为了增加公共空间、建设,政府会利用更大的容积率来奖励民众,民众可以盖更高的房子,以此增加民间参与都市更新的意愿,这就是所谓的「容积率奖励」。中央政府提供的容积率奖励大致可分为:推动旧市镇土地开发的「都市更新建筑容积奖励」、「都市危险及老旧建筑物建筑容积奖励」,以及推动大众捷运系统开发的「联合开发容积奖励」。
依据「都市危险及老旧建筑物建筑容积奖励办法」,政府提供8大容积奖励,危老重建案可申请之奖励有:原容高于法容、危险及老旧建筑、自行退缩奖励、耐震设计奖励、绿建筑奖励、智慧建筑奖励、无障碍环境奖励、协助开辟奖励等八项,依照项目不同可取得2%至10%的容积奖励,其总和上限30%。
8大容积奖励看起来很多,但实际如何申请,有何注意事项呢?欢迎观看B-Studio 准备的系列影片:【[自力重建八大槛]EP3:建筑设计的巧妙运用/心目中的TOP1建筑师是谁呢? 】,带您深入了解容积奖励与建筑设计的关联。
延伸影片:
2.【容积奖励到底有哪些?一次让你搞懂容积奖励的大解析1-25天最快危老实例! 】
3.【容积奖励到底有哪些?一次让你搞懂容积奖励的大解析2-容积奖励的细项多到看不懂怎么办?协助兴建公共设施到底在干嘛? 】
以下是建蔽率、容积率在台湾法规的定义。
以下分别说明建蔽率、容积率计算公式和案例。
建蔽率公式
台北市某块土地建蔽率为50 %、面积为100 坪,则这块土地的最大建筑面积= 100 × 50 %= 50 坪,剩下50 坪则为法定空地,可以用于花园、泳池、步道、停车场等公共户外设施。
台北市某块土地容积率为200 %,100 坪土地,总共可以盖100 x 200 % = 200 坪的”容积”,\。容积不等于各层总面积,因为建筑法规有规定建筑内的某些空间(例如: 安全梯、梯厅、阳台、屋顶水塔、地下室停车场、防空避难室等等)可以”免计入容积”的,意即实际可建的各层总面积是大于总容积的。
延伸影片:【不藏私危老成功的关键-最快速的改建实例/容积低如何一坪换一坪】
以下是建蔽率、容积率的比较表格。
建蔽率 | 容积率 | |
意思 | 平面土地管制 | 立体建筑管制 |
公式 | 建筑面积÷ 基地面积 | 总楼层面积÷ 基地面积 |
说明 | 房子一层楼面可以盖多大 | 房子可以盖几层楼 |
比例高 | 房子面积大、公共空间小 | 房子楼层多 |
比例低 | 房子面积小、公共空间大 | 房子楼层少 |
台湾土地的分类,主要分成两类:都市土地、非都市土地。都市土地和非都市土地的建蔽率、容积率查询方式不同,以下分别介绍。
都市土地指的是「已发布都市计画之地区内土地」,其使用以都市计画法管制。都市土地依使用目的,可再分为住宅区、商业区、工业区、行政区、文教区、农业区等10种土地类别。各类别的划分、其建蔽率和容积率,依各县市政府的土地使用分区资讯系统有所差异,资料以业管机关正式公布为准。
非都市土地指的是「都市土地以外的土地」,其使用依非都市土地使用管制规则管制。非都市土地依使用目的,可再分为甲种建筑用地、乙种建筑用地、丙种建筑用地、丁种建筑用地、交通用地、游憩用地等9 种土地类别,每一种类别有相对应的建蔽率及容积率。
建蔽率 | 容积率 | |
甲种建筑用地 | 60 % | 240 % |
乙种建筑用地 | 60 % | 240 % |
丙种建筑用地 | 40 % | 120 % |
丁种建筑用地 | 70 % | 300 % |
窑业用地 | 60 % | 120 % |
交通用地 | 40 % | 120 % |
游憩用地 | 40 % | 120 % |
殡葬用地 | 40 % | 120 % |
特定目的事业用地 | 60 % | 180 % |
因为建筑物有建蔽率、容积率的限制及其奖励机制,所以衍生出不同的建筑设计样貌与种类,如大露台、天井、绿建筑等等,不仅加以利用面积,也达到美化的效果。当然,这些特别的建筑设计是需要与专业的建筑师讨论并对照每个县市的规定。
要如何省钱又安全合法地建造、设计出理想的房子,相关奖励及规定其实蛮复杂的,若不太确定该如何评估及下手,建议寻求专业建筑工作室的协助。B-Studio秉持着以人为本的设计精神,拥有专业建筑及设计团队,且熟知相关容积率相关规定、危老重建规则,并多次荣获国际大奖。点击立即咨询,协助您创造出最适合且独一无二的空间。