2024最新危老獎勵法規、容積獎勵，一篇快速了解！

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2025年5月危老容積獎勵的時程獎勵將歸零，你住的地方屬於危老建築嗎？本文將帶你快速了解危老獎勵時程、獎勵項目及危老重建流程，讓你能把握時程、掌握機會，爭取改善老舊且存在疑慮的居住空間並獲得獎勵補助！

危老獎勵辦法法規上線，確保居住安全！

根據政府制定的「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，旨在激勵民眾積極提出危老重建計畫，促進都市市容美化、確保居住安全，實現雙贏局面。透過危老重建容積獎勵，不僅能夠確保住宅安全，同時也能夠享受到增加可利用空間的好處。這項獎勵主要包含了三種形式，分別是提供額外容積、放寬建築佔地面積及建築高度限制，以及減免相關稅賦等。

危老獎勵時程

2020年4月17日，立法院通過了危老條例修正案，延長了最高可達基準容積10%的時程獎勵措施的實施期限，並逐年進行遞減。未來五年的遞減率分別為8%、6%、4%、2%、1%，直至2025年5月結束。同時，政府也新增了規模獎勵措施，並取消了基地合併鄰地的限制條件。這意味著，危老重建面積超過200平方公尺的項目可以獲得基準容積2%以上的規模獎勵，並且每增加100平方公尺，可額外獲得0.5%的獎勵。

不過需注意的是，時程獎勵和規模獎勵的總和仍不得超過基準容積的10%。因此，建議有意申請危老獎勵的人，應儘早提出申請，以確保能夠獲得更多的獎勵，並更有效地利用危老重建計畫。

危老獎勵計算項目：容積獎勵、基地退縮、賦稅優惠等！

危老重建流程

1. 初步確認是否符合危老的重建資格(須為合法房屋且非具有歷史價值需保存之建物)並取得建築物過半戶數所有權人同意進行耐震初評。

2. 完成耐震初評，並取得全部所有權人同意後，接著向各縣市政府建管單位提出危老重建計畫申請。

3. 申請提交後，經建管單位審查核准，便確定危老重建計畫之容積獎勵額度及相關事項，申請人也可以申請相關作業費用的政府補助。

4.危老重建計畫核准後的360天內，須申請建造執照和拆除執照，然後開始進行施工。

5. 當施工完成並核發使用執照後，代表重建工程結束，您將享有地價稅和房屋稅減半的優惠。

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延伸閱讀：危老條例知多少？5分鐘搞懂危老重建條件、好處及申請辦法

「建蔽率」、「容積率」究竟是什麼？在買賣土地和房子、自蓋或重建修繕住屋時，都常常會聽到要遵守「建蔽率」及「容積率」，而法規其實隨著地方不同，建蔽率、容積率規定也不太相同，但皆會牽動土地上到底可以蓋多少面積、多少層樓、有多少空間可以利用，進而影響房價、地價。本文將帶您快速了解建蔽率容積率的意思、計算、法規、查詢方式，也將附上建蔽率容積率表格，讓您一次輕鬆搞懂建蔽率容積率與房屋空間的關係！

建蔽率、容積率是什麼意思？

建蔽率是什麼？

建蔽率指的是「建築物投影面積相對於建築基地總面積的比例」，即為一塊土地上有多少面積可以用於建房。

容積率是什麼？

容積率指的是「建築物的全部總樓地板面積 (術語叫容積）相對於建築基地總面積的比例」，即為一塊土地上的可以蓋的房子各層加總的總面積。不過建築法規有規定建築內的某些空間是可以不計入容積的。

放寬建蔽率是什麼？

雖然政府有法定的建蔽率，但為了鼓勵公共建設及促進都市更新，自107年11月起，政府便放寬危老重建建蔽率，若房子被列為危險及老舊建築物，就有機會在重建時獲得較高的建蔽率，這就是所謂的「放寬建蔽率」。各縣市實際建蔽率不太相同，依各縣市主管機關實際訂定的標準為主。

容積率的規定、獎勵

雖然政府有法定容積率，但為了增加公共空間、建設，政府會利用更大的容積率來獎勵民眾，民眾可以蓋更高的房子，以此增加民間參與都市更新的意願，這就是所謂的「容積率獎勵」。中央政府提供的容積率獎勵大致可分為：推動舊市鎮土地開發的「都市更新建築容積獎勵」、「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵」，以及推動大眾捷運系統開發的「聯合開發容積獎勵」。

依據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，政府提供8大容積獎勵，危老重建案可申請之獎勵有：原容高於法容、危險及老舊建築、自行退縮獎勵、耐震設計獎勵、綠建築獎勵、智慧建築獎勵、無障礙環境獎勵、協助開闢獎勵等八項，依照項目不同可取得2％至10％的容積獎勵，其總和上限30%。

8大容積獎勵看起來很多，但實際如何申請，有何注意事項呢？歡迎觀看 B-Studio 準備的系列影片：【［自力重建八大檻］EP3：建築設計的巧妙運用 /心目中的TOP1建築師是誰呢？】，帶您深入了解容積獎勵與建築設計的關聯。

延伸影片：

1.【兩分鐘搞懂危老獎勵，危老獎勵是甚麼?】

2.【容積獎勵到底有哪些？一次讓你搞懂容積獎勵的大解析1-25天最快危老實例！】

3.【容積獎勵到底有哪些？一次讓你搞懂容積獎勵的大解析2-容積獎勵的細項多到看不懂怎麼辦？協助興建公共設施到底在幹嘛？】

建蔽率、容積率法規

以下是建蔽率、容積率在台灣法規的定義。

• 建蔽率：根據建築技術規則建築設計施工編第1條，定義建蔽率為建築面積占基地面積之比率，屬於平面土地管制。
• 容積率：根據建築技術規則建築設計施工編第161條，定義容積率為基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比，屬於立體建築管制。

建蔽率、容積率計算

以下分別說明建蔽率、容積率計算公式和案例。

建蔽率公式

• 建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 基地面積
• 建築面積 ＝ 建蔽率 × 基地面積

建蔽率計算案例

台北市某塊土地建蔽率為 50 %、面積為 100 坪，則這塊土地的最大建築面積＝ 100 × 50 %＝ 50 坪，剩下 50 坪則為法定空地，可以用於花園、泳池、步道、停車場等公共戶外設施。

建蔽率計算案例

台北市某塊土地建蔽率為 50 %、面積為 100 坪，則這塊土地的最大建築面積＝ 100 × 50 %＝ 50 坪，剩下 50 坪則為法定空地，可以用於花園、泳池、步道、停車場等公共戶外設施。

容積率公式

• 容積率 ＝ 總樓層面積 ÷ 基地面積
• 總樓層面積 ＝ 容積率 × 基地面積

容積率計算案例

台北市某塊土地容積率為 200 %，100 坪土地，總共可以蓋 100 x 200 % = 200 坪的”容積”，\。容積不等於各層總面積，因為建築法規有規定建築內的某些空間(例如 : 安全梯、梯廳、陽台、屋頂水塔、地下室停車場、防空避難室等等)可以”免計入容積”的，意即實際可建的各層總面積是大於總容積的。

延伸影片：【不藏私危老成功的關鍵-最快速的改建實例/容積低如何一坪換一坪】

建蔽率、容積率比較表

以下是建蔽率、容積率的比較表格。

建蔽率、容積率查詢哪裡看？

臺灣土地的分類，主要分成兩類：都市土地、非都市土地。都市土地和非都市土地的建蔽率、容積率查詢方式不同，以下分別介紹。

都市土地建蔽率、容積率查詢

都市土地指的是「已發布都市計畫之地區內土地」，其使用以都市計畫法管制。都市土地依使用目的，可再分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、農業區等10種土地類別。各類別的劃分、其建蔽率和容積率，依各縣市政府的土地使用分區資訊系統有所差異，資料以業管機關正式公布為準。

• 查詢步驟一：進入全國土地使用分區查詢網頁後，點開左側的「系統功能」，輸入想查詢的地址／地段地號，另也可至各縣市政府土地使用分區系統點選進行查詢。
• 查詢步驟二：確認好土地類別後，並非每個縣市政府都會直接在系統上顯示建蔽率、容積率數值，因此還需再依各縣市政府公告，對照該土地類別的建蔽率與容積率，在此附上台北市、新北市建蔽率容積率規定一覽表。

非都市土地建蔽率、容積率查詢

非都市土地指的是「都市土地以外的土地」，其使用依非都市土地使用管制規則管制。非都市土地依使用目的，可再分為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、交通用地、遊憩用地等 9 種土地類別，每一種類別有相對應的建蔽率及容積率。

• 查詢步驟一：在「土地登記謄本」上查詢使用分區及使用地類別。
• 查詢步驟二：根據使用地類別，對照相對的建蔽率及容積率。

建蔽率、容積率與建築設計如何運用？交給專業的B-Studio！

因為建築物有建蔽率、容積率的限制及其獎勵機制，所以衍生出不同的建築設計樣貌與種類，如大露台、天井、綠建築等等，不僅加以利用面積，也達到美化的效果。當然，這些特別的建築設計是需要與專業的建築師討論並對照每個縣市的規定。

要如何省錢又安全合法地建造、設計出理想的房子，相關獎勵及規定其實蠻複雜的，若不太確定該如何評估及下手，建議尋求專業建築工作室的協助。B-Studio秉持著以人為本的設計精神，擁有專業建築及設計團隊，且熟知相關容積率相關規定、危老重建規則，並多次榮獲國際大獎。點擊立即諮詢，協助您創造出最適合且獨一無二的空間。