什么是危老建筑?一分钟搞懂危老建筑定义
危老建筑,正式名称为「危险及老旧建筑物」,是指那些因为结构安全有疑虑或屋龄过高,需要进行重建或修缮的建筑物。
根据「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」的规定,危老建筑主要分为两大类型:
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一、危险建筑物
是指建筑物之结构、设备有安全疑虑,经建筑主管机关依建筑法规定通知限期修缮、补强或拆除者,这类建筑物通常是因为「结构损坏」、「基础不稳」、或「建筑材料老化」等因素,对居住安全造成直接威胁,建筑主管机关会进行专业评估,确认建筑物确实存在安全风险后,才会发出相关通知。
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二、老旧建筑物
老旧建筑物则是指合法建筑物屋龄达30 年以上,经结构安全性能评估结果未达最低等级者;或屋龄达30 年以上,耐震能力未达一定标准,且改善不具效益或未设置升降设备者,这项定义涵盖了台北市大多数的老旧住宅,为这些建筑物的重建提供了法律依据。
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危老建筑定义:危险建筑物& 老旧建筑物重点整理
上面法条的定义文,这里帮你简单重点整理!
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| | 危险建筑物 | 老旧建筑物 |
| 建筑物特点 | | - 经 结构安全性能评估 结果未达最低等级者
- 屋龄达30 年以上
- 耐震能力未达一定标准
- 改善不具效益或未设置升降设备者
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| 范例 | | - 屋龄超过30 年,没有电梯的公寓、透天厝。
- 屋龄超过30 年,耐震程度达乙级电梯大楼。
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| 怎么处理? | 建筑主管机关依《建筑法》规定通知限期修缮、补强或拆除者。 | 自行向地方政府申请老屋重建。 |
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特别要注意的是,申请危老重建的建筑物还必须满足其他条件,包括:建筑物及其基地需符合建筑法令规定、未经政府征收或区段征收、基地面积需符合最小单元限制等。
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有哪些建筑其实没办法申请危老重建?
答案来啦~古迹、历史建筑物、艺术及纪念价值相关建筑物其实也都不能申请危老重建喔!
所以如果你的老宅厝是有符合古迹标准,是无法去申请危老重建,这些建筑物其实都应该要走都市更新的流程!
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我家到底符不符合? 3 个危老条件快速检测
想知道你家是否符合危老重建条件,可以透过以下三个主要条件进行初步检测:
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条件一:屋龄条件
首先检查你家房屋的建筑年份。根据危老重建条例,建筑物必须符合下列任一条件:
- 屋龄超过30年的合法建筑物
- 经中央主管机关评定之共同供应契约机构相关专业技师鉴定,鉴定为危险建筑物
- 经鉴定为耐震能力不足的建筑物
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查询屋龄条件需要注意的地方:
大部分申请案例都是以「30年以上屋龄」这个条件为主,你可以查看家中的建筑执照或使用执照,确认实际的建筑完工年份,需要特别注意的是,这里的「30年」是以建筑物取得使用执照的日期为准,而「非购买房屋」的时间。
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条件二:合法性条件
建筑物必须是「合法建筑」,具体来说需要符合以下条件之一:
- 有建筑执照和使用执照的合法建筑,若没有就需要先向地方政府申请
- 实施建筑管理前已存在的既有合法建筑
- 经过合法程序申请并取得建筑许可的建筑
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特殊状况:
如果你家是违建,或者是在没有取得相关许可的情况下兴建或增建的部分,就无法纳入危老重建的范围,但如果建筑物的主要结构是合法的,只是有部分违建,通常可以针对合法部分申请危老重建。
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条件三:完整性条件
危老重建是以「建筑基地」为单位进行申请,如果是透天厝或独栋建筑,通常比较容易符合条件,若是公寓或大楼,需要该栋建筑物的全体所有权人同意,基地上如果有多栋建筑物,原则上需要一并申请,这个条件常常是申请过程中最具挑战性的部分。
特别是老旧公寓,要取得全体住户的同意并不容易,需要充分的沟通协调和专业协助。
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想申请危老重建?危老重建评估流程大公开
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了解自家是否符合条件后,接下来就是危老重建评估的实际申请流程。整个流程可以分为五个主要阶段:
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第一阶段:初步评估与咨询
在正式申请前,建议先进行初步评估。这个阶段主要是确认建筑物的基本条件,包括屋龄、合法性、以及所有权人½ 的意愿。
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你要做的事情有:
- 搜集建筑物的相关证明文件(建筑执照、使用执照、土地与建筑物登记誊本等)
- 咨询专业建筑师或技师,了解建筑物是否符合申请条件
- 如果是集合住宅,开始与其他住户沟通,了解重建意愿
这个阶段通常需要1~2个月的时间,主要是搜集资料和初步沟通。
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第二阶段:专业鉴定与评估
确定要申请后,需要委托合格的建筑师、土木技师或结构技师进行专业鉴定。
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你需要申请的鉴定内容包括:
- 建筑物结构安全性评估
- 耐震能力详细评估(初评、详评)
- 建筑物现况调查
- 重建可行性分析
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专业鉴定是整个申请过程的核心,鉴定报告的品质直接影响申请的成功率,这个阶段通常需要2~3个月,费用约在10~30万元之间,依建筑物规模而定,同时也能部分申请政府补助鉴定费用。
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第三阶段:重建计画拟定
有了专业鉴定报告后,接着要拟定详细的重建计画,
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重建计画内容包括:
- 重建范围与规模规划
- 建筑设计概念
- 工程预算估算
- 施工时程规划
- 住户安置计画
重建计画需要考虑到所有住户的需求和意见,同时也要符合相关法规的要求,这个阶段大约需要3~4个月的时间。
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第四阶段:申请与审查
完成重建计画后,就可以正式向地方政府提出危老重建申请。
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需要申请文件包括:
- 危老重建申请书
- 建筑物安全鉴定报告
- 重建计画书
- 土地及建筑物权利证明文件
- 全体所有权人同意书
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政府机关会进行书面审查和实地勘察,审查期间通常为1-2个月,如果文件齐全且符合规定,就会核发重建许可。
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第五阶段:执行与监督
取得重建许可后,就可以开始进行实际的重建工程。
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这个阶段包括:
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整个工程期间通常需要1.5~2年,端看建筑物大小、复杂程度,期间也需要配合政府的各项检查和监督,整个危老重建评估流程从开始到完成,通常需要3-4年的时间。虽然过程相对复杂,但透过专业团队的协助,可以大幅简化程序并提高成功率。
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危老奖励四大优惠总整理
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一、容积奖励
奖励上限为基准容积1.3 倍或or 原建筑容积之1.15 倍。
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二、税赋优惠
重建期间免征地价税;完工后,地价税减半征收2 年;房屋税最高减半征收10 年(未移转)。
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三、贷款优惠
不受银行法放款融资比率限制。
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四、贷款利息补贴
申请期限至114 年12 月31 日止;每户最高新台币350 万贷款额度,优惠利率按中华邮政股份有限公司二年期存款额度未达新台币500 万元定期储金机动利率减百分之零点五三三计算,邮储利率调整时,应即随同机动调整,第4 年起停止优惠利率及利息补贴,由借款人即受补贴者与承贷金融机构重新议定利率。
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老屋重建真的不麻烦!专家带你轻松搞定房屋重建
许多人对老屋重建望而却步,主要是因为觉得程序复杂、时间冗长,但其实透过适当的规划和专业协助,房屋重建可以变得相对简单且顺利。
根据「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」危老重建其实是有申请期限的,从民国106年5月10日实施后至116年5月31日,于10年期间内才可申请。
- 重建计画申请至民国116年5月31日止。
- 税捐减免申请至民国116年5月11日止。
在申请时间有限的情况之下,可以交给专业团队的协助,屋主只需要配合提供必要文件和做决策,其他复杂的技术性工作都可以由专家处理,也替屋主能省下大把的时间,在期限内完成申请。
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专业危老重建找谁? B-studio 专业建筑师团队和多年经验,老屋重建路上不走冤枉路